2021年之后，樓市在上述3大因素的影響下，正式開(kāi)啟了“下滑”之路。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在年前發(fā)布的《70個(gè)大中城市房產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況》報(bào)告來(lái)看，70個(gè)主要城市的新房?jī)r(jià)格下滑的超過(guò)50%，二手房出現(xiàn)下滑的超過(guò)70%。在70個(gè)城市里，新房出現(xiàn)上漲的9個(gè)，下降的59個(gè)，2個(gè)環(huán)比持平（上月的時(shí)候，這三組數(shù)據(jù)分別是52個(gè)、13個(gè)和5個(gè)），可以看出，下滑的城市數(shù)越來(lái)越多。

除了新房銷(xiāo)售、價(jià)格不理想之外，二手房同樣走勢(shì)微弱，70個(gè)城市中，環(huán)比上漲的城市減少，下滑的增加。在商品房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，二手房的比重超過(guò)60%，可以說(shuō)代表著整個(gè)樓市的風(fēng)向，二手房熱則房產(chǎn)熱，二手房冷則行業(yè)冷。

那么，去年的樓市，為什么會(huì)變得如此“冷”呢？文首提到的3大因素，起到了不可忽視的幫襯作用：

1、人口減少。王石曾在一次節(jié)目座談中說(shuō)到，他到沿海城市創(chuàng)業(yè)的時(shí)候，前后累計(jì)買(mǎi)賣(mài)過(guò)3套以上房產(chǎn)，但是每一次買(mǎi)房，他都會(huì)賣(mài)掉上一套房子，然后再購(gòu)買(mǎi)下一套，王石說(shuō)到，現(xiàn)在房產(chǎn)早已經(jīng)過(guò)剩了，一對(duì)年輕人結(jié)婚之后，他的父母親、岳父岳母都會(huì)把很多套房子繼承給他們，所以根本不缺房子住。房產(chǎn)過(guò)剩的情況下，購(gòu)買(mǎi)那么多房子還有啥意義呢？

與房產(chǎn)過(guò)剩直接關(guān)聯(lián)的是購(gòu)房基數(shù)需求的減少，尤其凸顯在人口數(shù)量方面。新生人數(shù)減少，生育率逐漸下滑成為了當(dāng)前的主要特點(diǎn)，根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，全國(guó)人數(shù)為141178萬(wàn)人，比起10年前增加了7206萬(wàn)人，增長(zhǎng)率5.38%，年平均增長(zhǎng)率為0.53%。

根據(jù)計(jì)算顯示，2021年的育齡婦女的總和生育率為1.3，這屬于相當(dāng)?shù)偷膮^(qū)間。

人口專(zhuān)家董玉整指出，總和生育率必須要達(dá)到2.1以上的高度時(shí)，才能達(dá)到世代更替水平，也就是只有滿足2.1才能勉強(qiáng)維持下一代的人數(shù)與上一代人基本持平，不會(huì)出現(xiàn)人數(shù)大幅下滑的情況。然而現(xiàn)實(shí)來(lái)看，有點(diǎn)差強(qiáng)人意。

2021年全年出生人口1062萬(wàn)人，比起2020年的1200萬(wàn)人，出現(xiàn)了較大減少情形，幾乎甚至堪比日本、美國(guó)、英國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家狀態(tài)。日本14周歲以下的兒童為1493萬(wàn)人，是1950年以來(lái)的低記錄，連續(xù)40年走低。美國(guó)的出生率同樣超過(guò)6年下調(diào)，2020年出生了360.5萬(wàn)新生兒，是1979年以來(lái)低谷狀態(tài)，人口負(fù)增長(zhǎng)的還有韓國(guó)、俄羅斯等。

人口是房地產(chǎn)前進(jìn)的支撐，隨著新生人口的減少，未來(lái)的住房需求還會(huì)像前些年如此旺盛嗎？顯然不會(huì)。北師大教授的董藩、城鎮(zhèn)研究專(zhuān)家李鐵等，經(jīng)常用城市化的觀點(diǎn)來(lái)佐證房產(chǎn)還會(huì)繼續(xù)向上的看法，董藩和李鐵多次提出，未來(lái)城市化從63%提升至80%還有10多年的路程，還有4億農(nóng)村人進(jìn)城，所以城市房子還有巨大空間。然而在住房總量足夠的情況下，即便是有4億人進(jìn)城，潛力其實(shí)也很小了。

2、通脹波及。2021年之后，世界很多國(guó)家在發(fā)紙幣，這一點(diǎn)毋庸置疑，隨著2020年“黑天鵝”影響的逐漸消失，大家都在想盡辦法恢復(fù)增速，想辦法提升居民的收入水平，在名目繁多的提升計(jì)劃中，都如出一轍地選擇了“貨幣大放水”的策略。美國(guó)、英國(guó)、俄羅斯等國(guó)家2021年以來(lái)CPI呈現(xiàn)出大跨步前進(jìn)狀態(tài)。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，美聯(lián)儲(chǔ)、日本央行、英國(guó)央行、歐洲央行這全球四大央行，在2020年的總印鈔規(guī)模就超過(guò)了5.6萬(wàn)億美元。

不斷有學(xué)者和專(zhuān)家提醒，隨著全球新一輪通脹的出現(xiàn)，或不可避免地受到影響。尤其是在國(guó)際化貨幣增多的情況下，非世界性貨幣受到影響或不可避免，例如委內(nèi)瑞拉、津巴布韋的通Z率一度超過(guò)3000%，有人戲說(shuō)：一麻袋的鈔票，最后買(mǎi)不起一個(gè)麻袋。

全球降準(zhǔn)降息、大幅度增發(fā)貨幣，對(duì)住房市場(chǎng)有多少影響呢？指聞君認(rèn)為，還需要區(qū)分看待。從外部視角來(lái)看，超過(guò)89%的國(guó)家房地產(chǎn)在不斷飛舞，輪番上浮。然而國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)紋絲未動(dòng)，甚至是有多數(shù)城市出現(xiàn)下滑的情況。為什么呢？這一點(diǎn)，馬光遠(yuǎn)說(shuō)明白了。

學(xué)者馬光遠(yuǎn)直言不諱，現(xiàn)在大宗資產(chǎn)的價(jià)格都出現(xiàn)了上浮，但是這一輪資產(chǎn)價(jià)值的T脹，并沒(méi)有新的價(jià)值輸出和新的經(jīng)濟(jì)理論支撐，所以馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，這樣快速吹高的泡沫，終究會(huì)以破裂而結(jié)束。

人口警報(bào)、通脹持續(xù)，今明兩年還適合買(mǎi)房嗎？李嘉誠(chéng)給出“忠告”。

李嘉誠(chéng)作為“成功”的房地產(chǎn)商人，曾經(jīng)也被譽(yù)為是內(nèi)地商品房預(yù)售制的開(kāi)創(chuàng)者，至今被購(gòu)房者銘記于心。從2013年開(kāi)始，李嘉誠(chéng)就宣布要甩賣(mài)樓市、拋售房產(chǎn)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止2022年，李嘉誠(chéng)已經(jīng)累計(jì)拋售了超過(guò)2000億元內(nèi)地房產(chǎn)項(xiàng)目，成功套現(xiàn)。

在房地產(chǎn)商業(yè)經(jīng)方面，李嘉誠(chéng)多次說(shuō)到，商業(yè)的第一件事是“保住資本”，然后才能想著如何去創(chuàng)造利潤(rùn)。所以一旦房地產(chǎn)出現(xiàn)下滑或者勢(shì)頭不對(duì)，李嘉誠(chéng)自然會(huì)提前離場(chǎng)。對(duì)于內(nèi)地房市，李超人如何評(píng)價(jià)呢？李嘉誠(chéng)直言“如果房子繼續(xù)這樣建設(shè)下去，未來(lái)房子將變得越來(lái)越不值錢(qián)。”

道理很簡(jiǎn)單，人口減少了，但是李嘉誠(chéng)卻認(rèn)為房子會(huì)越來(lái)越多。鋼筋混凝土的大樓在沒(méi)有巨大外力的作用下，可以長(zhǎng)期屹立不倒，上百年，200年-300年都有可能。所以長(zhǎng)期而言，房產(chǎn)過(guò)剩是必然的的結(jié)果。故而李嘉誠(chéng)才說(shuō)，房產(chǎn)將變得不值錢(qián)?，F(xiàn)在看來(lái)，李嘉誠(chéng)說(shuō)法成真了，2022年不買(mǎi)房5年后會(huì)后悔嗎？指聞君認(rèn)為，不會(huì)。

首先，央行“2+3”資金限流的背景下，房地產(chǎn)失去了巨額資金來(lái)源。今后房產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)度、銷(xiāo)售進(jìn)度都將受到制約，與此同時(shí)，購(gòu)房信心已經(jīng)開(kāi)始逐漸減少，在《儲(chǔ)戶調(diào)查報(bào)告》中，認(rèn)為接下來(lái)房產(chǎn)會(huì)上升的比例只有20%，比起前些年40%以上的數(shù)據(jù)，已經(jīng)很低了。

其次，住房過(guò)剩其實(shí)已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。房產(chǎn)學(xué)者任學(xué)者在《澤平：住房報(bào)告》中，測(cè)算認(rèn)為，城市所有存量住房3.11億套，戶均房產(chǎn)保有量達(dá)到1.1套。除了任學(xué)者之外，有數(shù)據(jù)還顯示，所有房子（商品房、小產(chǎn)權(quán)房等類(lèi)型加起來(lái)），足夠容納30億人居住了，空置房達(dá)到1.1億套以上。房子這么多，人還在減少，房子供大于求，那么價(jià)值自然下滑。

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